Bauinfos

Dachgeschoß­verkauf

Vorbereitung

Der Verkauf eines Rohdachbodens kann für die Eigentümergemeinschaft eine Vielzahl von Vorteilen bringen. Neben den Einkünften durch den Verkauf des Rohdachbodens ist der neue Dachgeschoßbesitzer im Falle eines Ausbaues gesetzlich dazu verpflichtet, einen Lift einbauen zu lassen. Dies allein stellt eine beträchtliche Aufwertung eines Zinshauses dar. Weiters können sonstige Sanierungsarbeiten wie die Erneuerung der Installationsleitungen sowie die Sanierung des Stiegenhauses bis hin zu einer thermischen Sanierung des Gesamtobjektes vereinbart werden.

Durch den im Zuge des Dachgeschoßausbaues entstehenden Baustellenbetrieb lassen sich etwaige bauliche Maßnahmen am Bestandsgebäude meistens einfacher und billiger umsetzen als wenn man diese Arbeiten separat durchführen lassen würde.

Da der Wert eines Dachraums sehr stark von den individuellen Gegebenheiten wie der Substanz des Gebäudes oder der möglichen Nutzfläche abhängig ist, kann ohne eine genaue Untersuchung des Bestandsobjektes sowie einer Machbarkeitsstudie eine verbindliche Preisprognose nicht erfolgen.

Nutzwertberechnung

Die Nutzwertberechnung bestimmt das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümerinnen/der einzelnen Miteigentümer (z.B. eines Wohnhauses) untereinander und legt einen Berechnungsschlüssel fest (um z.B. den Betriebskostenanteil der einzelnen Eigentümerinnen/der einzelnen Eigentümer zu ermitteln).

Auf Basis der festgestellten Nutzwerte muss von allen Miteigentümerinnen/Miteigentümern noch ein Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen werden.

Die Grundlage für die Berechnung des Nutzwertes ist die Nutzfläche. Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen, Türöffnungen, Treppen, offenen Balkone, Terrassen sowie Keller- und Dachräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. Umstände, die den Wert einer konkreten Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten im selben Haus nennenswert erhöhen oder auch vermindern, werden durch Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche berücksichtigt.

Das Ergebnis dieser Rechnung ist der Nutzwert beispielsweise einer Eigentumswohnung. Wenn das Nutzwertgutachten von den tatsächlichen Gegebenheiten um mindestens drei Prozent abweicht, kann jede Wohnungseigentümerin / jeder Wohnungseigentümer oder jede Wohnungseigentumsbewerberin / jeder Wohnungseigentumsbewerber innerhalb eines Jahres die gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte beantragen. Gleiches gilt in bestimmten Fällen nachträglicher Veränderungen.

Sollen aufgrund einer gerichtlichen oder einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung Miteigentumsanteile geändert werden, kann dies durch Berichtigung im Grundbuch erfolgen, wenn die Berichtigung bei keinem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als 10 Prozent führt.

Bestandserhebung

Dabei wird überprüft, ob das Haus noch in der Form besteht, wie es im Plan ersichtlich ist. Dabei wird jede einzelne Wohnung besichtigt und überprüft, ob die Wände mit den Angaben im Plan übereinstimmen. Sollten die Innenwände in einzelnen Wohnungen teilweise entfernt worden sein, müssen gegebenenfalls statische Kompensationsmaßnahmen getroffen werden.

Machbarkeit

Es gibt durchaus gewisse Faktoren, welche dazu führen, dass ein Dachgeschoßausbau aus rechtlicher bzw. technischer Sicht nicht erfolgen kann bzw. ein Ausbau unwirtschaftlich, und damit für Investoren uninteressant wird.

  • Die Tragfähigkeit des Gebäudes lässt einen Ausbau nicht zu bzw. nur unter der Anwendung von statischen Verbesserungsmaßnahmen.
  • Der Einbau eines Liftes ist aufgrund diverser Umstände nicht möglich.
  • Eine ausreichende Belichtung von allen Nachbarhäuern muss auch nach einer Anhebung der Gebäudehöhe gegeben sein. Ev. muss zur Erfüllung dieser Auflage die ausbaubare Fläche des Dachgeschoßes reduziert werden.
  • Eine Mobilfunkmast, dessen Arbeitsraum meist im Dachgeschoß untergebracht ist, kann je nach Vertrag mit dem Mobilfunkbetreiber, kaum entfernt werden. Dies bietet in der Regel ebenfalls einige Erschwernisse für einen Dachgeschoßausbau.

Kaufvertrag

Als nächster Schritt wird in der Regel ein Vorvertrag erstellt. In diesem Entwurf werden sämtliche relevanten Aspekte des Geschäftes festgehalten. So können die Miteigentümer gewisse Auflagen oder Wünsche in den Vertrag hineinverhandeln. Z.B. könnte der Käufer des Dachraums sich dazu verpflichten das gesamte Stiegenhaus inkl. aller Steigleitungen zu sanieren, oder eine thermische Sanierung von Gebäudeteilen (Fenstertausch, Dämmung der Fassade) finanziell mitzutragen.

Der Kaufvertrag erfolgt zwischen allen involvierten Parteien (Käufer und auf der Verkäuferseite alle Eigentümer oder eine bevollmächtigte Person).