Bauinfos

Ablauf Dachgeschoß­ausbau

Entwurf

Ein Architekt erstellt einen Entwurf. Dieser wird immer weiter verfeinert und optimiert bis in weiterer Folge ein Stadium erreicht wird, welches sich zur Vorlage bei der Baubehörde eignet (Behördliche Einreichung).

Einreichung

Das geplante Projekt muss bei der Baubehörde eingereicht werden damit diese eine Baubewilligung erteilen kann. Dabei sind vom Planer folgende Unterlagen bei der Behörde abzugeben.

  • Architektenpläne mit dem Stand "Einreichpläne"
  • Statisches Gutachten
  • Bauphysikalische Berechnungen
    • Energieausweis
    • Wärme- und Schallschutznachweis
  • Haustechnisches Konzept
  • Zustimmungserklärung aller Hauseigentümer
  • Berechnung der Stellplatzverpflichtung
  • Nachweis der Barrierefreiheit
  • Nachweis über eine ausreichende Löschwassermenge

Baubewilligung

Nach positiver Prüfung der eingereichten Planungsunterlagen durch die Baubehörde wird die Baubewilligung erteilt. Gegen diesen Bescheid können alle involvierten Parteien sowie Nachbarn binnen 14 Tagen Einspruch erheben.

Nach dem Erhalt der Baubewillig kann mit dem Ausbau des Dachgeschoßes begonnen werden.

Ausschreibung

Der Eigentümer des Dachraums lässt eine Ausschreibung erstellen in welcher die von der Baufirma zu erbringenden Leistungen sowie der Zeitplan für den Bauablauf dargestellt sind. Interessierte Firmen können Angebote abgeben. Nach Vergabegesprächen zwischen Bauherr und Baufirmen wird einer Baufirma der Auftrag erteilt.

Baubeginn

Der Beginn der Bauarbeiten startet mit der Einrichtung der Baustelle. Dabei wird in der Regel der Bereich vor dem Haus von der Baufirma verwendet um die Arbeitsgeräte (Kran oder Materiallift, Mulde für Schutt etc.) unterzubringen.

Rohbau

Nach der Einrichtung der Baustelle wird damit begonnen den Rohdachboden abzuräumen. Dabei wird der Fußbodenaufbau des Rohdachbodens entfernt und mit einer provisorischen Abdichtung versehen. Diese dient dem Schutz vor Niederschlag für die Zeit in der der bestehende Dachstuhl abgetragen wird. Nach Demontage des alten Dachstuhles wird das neue Traggerüst aufgebaut. Dieses besteht meistens aus einem Stahlrahmen und Holzträmen, welche zwischen die Stahlträger eingelegt werden. Um den, wie oben erwähnt, provisorisch abgedichteten Fußboden des Rohdachbodens nicht unnötig lange der Witterung auszusetzen, wird nach Herstellung des neuen Traggerüstes das neue Dach durch Herstellung des Dachaufbaues (Schalung, Abdichtungen, Dacheindeckung, Einbau der Fenster, etc.) geschlossen.

Nun ist das Gebäude von außen in seiner neuen Form erkennbar.

Parallel zu den Rohbauarbeiten wird der neue Liftschacht entweder in der bestehenden Treppenspindel oder außen am Gebäude angebaut.

Ausbau

Nachdem der Dachraum durch das Schließen der Dachkonstruktion nun von Witterungseinflüssen geschützt ist, kann mit dem Innenausbau begonnen werden.

Beim Innenausbau werden die Innenwände sowie die Fußboden- und Deckenkonstruktionen im Dachgeschoß hergestellt. Bei dem Fußbodenaufbau zwischen dem neuen Dachgeschoßwohnraum und der darunter liegenden Bestandswohnung ist ein besonderes Augenmerk auf einen hohen Trittschallschutz zu legen.

Im Zuge des Innenausbaues werden auch die Sanitärinstallationen auf die neue Situation hin adaptiert. Schließlich wollen die neu errichteten Dachgeschoßwohnungen auch mit Wasser und einer Heizung versorgt werden. Das bedeutet dass Leitungen im Stiegenhaus adaptiert werden und gegebenenfalls zusätzliche Leitungen eingebaut werden müssen.

Am Ende der Ausbauphase steht das Verlegen der Bodenbeläge und ausmahlen der Wände der Dachgeschoßwohnungen. Installationsöffnungen im Stiegenhaus werden geschlossen und das Stiegenhaus endgereinigt.

Fertigstellung

Nach Fertigstellung aller Bauarbeiten wird bei der Behörde um die Erlangung einer Fertigstellungsanzeige angesucht. Die Fertigstellungsanzeige wird von der Baupolizei (MA 37) erteilt und ist eine Bestätigung über die bewilligungsgemäße und den Bauvorschriften entsprechende Bauausführung. Dadurch wird gewährleistet, dass eine einwandfreie Herstellung aller Gewerke laut Planung und Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben erfolgt ist. Wenn diese von der Behörde erteilt wird, darf dürfen die Dachgeschoßwohnungen benützt werden.

Zeitplan

Die Dauer eines Dachgeschoßausbaues hängt sehr stark von den individuellen Gegebenheiten ab, kann aber folgendesmaßen abgeschätzt werden:

  • Abwicklung des Kaufes
    Dies ist besonders in Häusern mit mehreren Eigentümern der am schwersten abzuschätzende Teil da alle Eigentümer den Vertragsbedingungen zustimmen müssen. In der Praxis erweist es sich als sehr schwierig die, oft unterschiedlichen, Bedürfnisse jedes einzelnen Eigentümers zu vereinbaren.
  • Planungsphase bis zur behördlichen Einreichung
    Sollten die vertraglichen Themen fixiert sein, dauert die Planungsphase bis zur behördlichen Einreichung ca. 4-6 Monate.
  • Von der Baubewilligung bis zum Baubeginn
    Nach Einlangen sämtlicher Planungsunterlagen bei der zuständigen Baubehörde bis zur Erlangung der Baubewilligung vergehen oft weitere 2-4 Monate. Parallel dazu wird die Ausschreibung (Leistungsbeschreibung für die Baufirma) erstellt. Bis der Bauherr eine geeignete Baufirma gefunden hat und mit dieser alle vertraglichen Themen geklärt sind, dauert es in der Regel 3-4 Monate.
  • Baubeginn bis Schließen des Daches
    Vom Einrichten der Baustelle dauern die Bauarbeiten bis zum Schließen des Daches je nach Objektgröße ca. 4-8 Monate.
  • Ausbau (vom Schließen des Daches bis zur Fertigstellung)
    Die Dauer der Ausbauphase hängt ebenfalls von der Größe des Projektes ab aber dauert zumindest 6 Monate.